Home    Il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale anche nella fase preliminare.

La premessa

Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità – anche nella fase preliminare alla stipula del contratto definitivo – costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto al punto tale che esso è in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità Il principio di diritto è stato affermato dalla Corte di Cassazione, Sezione VI Civile, con l’ordinanza del 14 gennaio 2019, n. 622, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato quanto già deciso, nel caso de quo, dalla Corte d’appello di Roma.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che Mevio Bianchini conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Velletri, Tizia Rossini e il Gruppo Fantasia S.r.l., affermando che in data 7/11/2002 aveva sottoscritto una proposta di acquisto di un appartamento nella sede della società immobiliare, e successivamente di aver stipulato con Tizia, in data 10/12/2002, un contratto preliminare di compravendita dell’immobile, verso il corrispettivo del prezzo di euro 59.400,00. Mevio contestava la condotta inadempiente di Tizia la quale, non avendo fornito il 1/10 certificato di abitabilità ed il progetto approvato del frazionamento dell’immobile, aveva impedito la stipula del definitivo, entro il termine concordato del 30/04/2003. Pertanto, l’attore chiedeva la risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice con la condanna alla restituzione del doppio della caparra versata, pari a euro 5.000,00, oltre al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata sottoscrizione del contratto definitivo. Chiedeva altresì la condanna della Gruppo Fantasia S.r.l. alla restituzione della somma di euro 2.500,00 incassata a titolo di caparra confirmatoria, qualora non avesse già corrisposto detta somma a Tizia. Il Tribunale di Velletri, con la sentenza n. 28XX/2007, rigettava la domanda attorea, non ritenendo sussistente un’ipotesi d’inadempimento della promittente venditrice, dal momento che nel contratto preliminare non era stabilito alcun obbligo di consegna dei documenti richiesti, a carico della promittente venditrice, entro la data prevista per il definitivo. Peraltro, ritenendo correttamente svolto l’incarico della società di intermediazione, rigettava anche la domanda proposta avverso quest’ultima. Successivamente, Mevio proponeva appello deducendo, tra l’altro, il vizio derivante dall’ erronea interpretazione delle norme di legge, avendo il primo giudice ritenuto che la mancata assunzione nel preliminare dello specifico obbligo di consegnare il certificato di abitabilità non avrebbe potuto determinare alcun adempimento. La Corte d’Appello di Roma, con la sentenza n. 18XX/2016, riformava la decisione di primo grado, dichiarando risolto il contratto preliminare di vendita, condannando la promittente venditrice alla restituzione della somma di euro 5.000,00, oltre interessi legali dal 10/12/2002, nonché al pagamento, in favore dell’appellante, delle spese del doppio grado. Secondo i giudici di appello Tizia aveva garantito la totale regolarità urbanistica dell’immobile in sede di conclusione del contratto preliminare, con la conseguenza che, per consentire la stipula del contratto definitivo, avrebbe dovuto fornire al promissario acquirente la documentazione attestante tale regolarità, ed in particolare, il certificato di abitabilità, il quale era stato più volte richiesto dal promissario acquirente, con l’avvertimento che senza di essi non si sarebbe potuti addivenire alla stipula del contratto definitivo. Avverso tale sentenza Tizia ha proposto ricorso per cassazione articolato in un unico motivo. Il motivo di ricorso Con l’unico motivo di ricorso si lamenta la falsa applicazione ed estensione al contratto preliminare delle norme disciplinanti il contratto di compravendita, in part La ricorrente ha sostenuto che la Corte d’appello ha errato nell’ applicare al caso di specie le predette norme che, in quanto dettate per il contratto di compravendita, possono operare solo a seguito della stipulazione del definitivo, e non anche per effetto della conclusione del contratto preliminare.

La decisione

La Corte di Cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 622/2019, ha ritenuto il motivo non fondato e ha rigettato il ricorso. Sul punto la Suprema Corte ha motivato che, con accertamento in fatto ii giudici di appello hanno ritenuto che la ricorrente avesse garantito la totale regolarità urbanistica dell’immobile, e che quindi “avrebbe dovuto fornire al promissario acquirente la documentazione attestante tale regolarità”, documentazione in cui rientra inequivocabilmente anche il certificato di abitabilità, ritenendo che tale obbligo fosse consequenziale all’ assunzione della garanzia quanto alla regolarità urbanistica del bene. Peraltro è consolidato orientamento della Corte quello per cui “il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune è giustificato, perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico – sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’ acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali (Corte di Cassazione, nn. 10820/2009 e 15969/2000). Ed ancora, nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto al punto tale che esso è in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità (Corte di Cassazione, n. 1514/2006). D’altronde, ed anche prima della formale stipula del definitivo, si è affermato che (cfr. Corte di Cassazione, n. 13969/2006) nel caso in cui il preliminare preveda la consegna anticipata del bene, rientra tra le obbligazioni gravanti sul promittente venditore anche quella di allegare il certificato di abitabilità dell’immobile contestualmente alla consegna dell’appartamento, nel caso in cui sia anche anticipato il pagamento del prezzo (conferma in Corte di Cassazione, n. 4513/2001). I precedenti In tema di compravendita e valenza del certificato di abitabilità dell’immobile vi sono numerosi precedenti. Tra questi merita una segnalazione la decisione della Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con la sentenza del 30 gennaio 2017, n. 2294, in commento in: «L’abitazione senza certificato di abitabilità è incommerciabile: aliud pro alio e risarcimento danni» la quale, in coerenza con precedenti arresti, ha precisato che “il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’ acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile; e che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia 3/10 quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile”. Sul tema di recente è intervenuta di nuovo Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con l’ordinanza del 5 dicembre 2017, n. 29090, commentata in «Compravendita: la mancata consegna del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto», ove si afferma che “in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene. La risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda”. Da ultimo si segnala Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con l’ordinanza del 2 agosto 2018, n. 20426, in commento su Punto di Diritto in: «Compravendita: la mancanza del certificato di abitabilità alla stipula può integrare il grave inadempimento» ove si afferma il principio secondo il quale “in tema di compravendita il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude che la vendita dell’immobile che al momento del contratto ne sia privo possa essere configurata come una ipotesi di vendita di aliud pro alio. È obbligo del venditore consegnare i documenti relativi all’ uso della cosa venduta, che devono essere acquisiti al momento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita”. Sull’ importanza della verifica in concreto della gravità dell’omissione di consegna del certificato di abitabilità, in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, si è pronunciata anche Corte di Cassazione, Sezione VI Civile, con l’ordinanza del 18 maggio 2018, n. 12226, in commento in: «Contratto di compravendita immobiliare valido anche senza certificato di abitabilità».

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