Home    Contratto di compravendita immobiliare valido anche senza certificato di abitabilità

La mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata. Il principio è stato riaffermato dalla Corte di Cassazione, Sezione VI Civile, con l’ordinanza del 18 maggio 2018, n. 12226, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato quanto già deciso, nel caso de quo, dalla Corte d’appello di Lecce, Sezione distaccata di Taranto.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che la Corte d’Appello di Lecce, sez. dist. 1/9 Taranto, con sentenza 49XX/2016 ha respinto il gravame proposto da GAIA contro la sentenza del locale Tribunale n. 11XX/2012 che aveva a sua volta respinto la domanda di risoluzione per inadempimento dei venditori e, in subordine, di nullità del contratto di compravendita di un immobile. Per giungere a tale soluzione, e per quanto ancora interessa, la Corte d’Appello ha rilevato: – che la mancata consegna del certificato di abitabilità da parte del venditore non determina in via automatica la risoluzione del contratto dovendo essere verificata in concreto la gravità dell’inadempimento in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; – che nel caso in esame, non constava l’esistenza di irregolarità urbanistiche, come pacifico tra le parti e attestato nel rogito; – che l’utilizzabilità del bene, non viziato da irregolarità, faceva venir meno anche la pretesa risarcitoria. Contro tale sentenza Gaia ha proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi. I motivi di ricorso La ricorrente Gaia con il primo motivo ha denunziato, ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., la violazione ed errata applicazione degli artt. 1477, 1453 e 1455 cc per avere la Corte d’Appello ritenuto che la mancata consegna del certificato di abilità costituisse un inadempimento di scarsa importanza, discostandosi in tal modo dal prevalente orientamento giurisprudenziale. Con il secondo motivo la ricorrente ha dedotto, ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., la violazione ed errata applicazione degli artt. 1218, 1453, 1455 e 2697 cc rimproverando alla Corte di Appello di avere invertito l’onere probatorio violando la tradizionale regola secondo cui spettava al convenuto di fornire la prova dell’esatto adempimento oppure che l’inadempimento era stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile. Ad avviso della ricorrente spettava ai venditori di provare perché non erano stati in grado di adempiere alla loro obbligazione oppure che il certificato potesse essere rilasciato, restando assolutamente irrilevante, rispetto alla inesistenza della agibilità, l’eventuale perfezionamento di procedimenti urbanistici di sanatoria. Richiama il principio della presunzione di colpa dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1218 cc.

La decisione

La Corte di Cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 12226/2018, ha ritenuto i motivi non fondati ed ha rigettato il ricorso. Sui punti controversi la Suprema Corte ha osservato che secondo la propria prevalente e più recente giurisprudenza, “in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in 2/9 concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata” (v. tra le varie, Corte di Cassazione, sez. II, Ordinanza n. 29090 del 05/12/2017; Corte di Cassazione, Sez. VI – 2, Ordinanza n. 22561 del 2014). Il principio, affermato in tema di risoluzione del contratto preliminare, vale logicamente anche per il contratto definitivo. Ebbene, nel caso in esame, il giudice di merito ha accertato che la mancanza di agibilità non incide sulla funzione economico-sociale del bene e ha tratto tale convincimento dal fatto, pacifico tra le parti e attestato anche nel rogito notarile, “che non constano irregolarità sul piano edilizio-urbanistico (la costruzione risale a data anteriore al 10 settembre 1967 ed è subentrata concessione in sanatoria in data 3.4.1998 con cambio di destinazione, ora commerciale)”.

Related Articles