Home    L’abitazione senza certificato di abitabilità è incommerciabile: aliud pro alio e risarcimento danni

In tema di compravendita il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile.
E’ quanto ha stabilito la Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con la sentenza del 30 gennaio 2017, n. 2294, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato quanto già deciso dalla Corte d’appello di Palermo
Questo articolo è stato aggiornato nel dicembre 2017 e in agosto 2018 (vedi paragrafo aggiornamento, in fondo)

La vicenda

La pronuncia traeva origine dal FATTO che i signori CAIO e TIZIA nel 2005 citavano a comparire innanzi al Tribunale di Palermo SEMPRONIO, esponendo che avevano acquistato dal SEMPRONIO un immobile facente parte di una palazzina bifamiliare suddivisa in due porzioni verticali, in Palermo ed avevano constatato la presenza al piano terra di forte umidità da risalita capillare e ne avevano vanamente fatto denuncia al venditore. A seguito di Consulenza di parte era stato accertato che la causa dell’umidità era da individuare nella inadeguata ovvero nell’omessa esecuzione di taluni lavori; che avevano formulato istanza di accertamento tecnico preventivo nell’ambito del quale si era fatto
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luogo a consulenza tecnica. Chiedevano che il convenuto fosse condannato a pagar loro la somma di euro 35.272,14, quale importo corrispondente al costo per l’esecuzione dei lavori necessari al fine di conseguire la licenza di abitabilità dell’immobile.
Con sentenza n. 5623/2008 il Tribunale di Palermo, qualificata l’istanza attorea in guisa di domanda di adempimento ex art. 1453 c.c., reietta l’eccezione di prescrizione, condannava il convenuto al pagamento dell’importo richiesto e delle spese di lite.
Avverso la citata sentenza interponeva appello SEMPRONIO che veniva definito, con sentenza n. 227/2013 dalla Corte d’appello di Palermo con rigetto del gravame.
Il giudice del merito precisava che il difetto del certificato di abitabilità, siccome atto a risolversi nella mancanza di un requisito giuridico essenziale, configurava ipotesi di vendita di aliud pro alio, legittimante l’acquirente all’esercizio dell’azione risarcitoria, la cui prescrizione, nel caso di specie, era ben lungi dall’esser giunta a compimento.
Precisava, inoltre, che la pattuizione di cui all’art. 6 del contratto di compravendita in ogni caso consacrava l’impegno assunto dal venditore di sostenere ogni pagamento necessario per il rilascio del relativo certificato di abitabilità, a nulla rilevando che nel contratto sia stata inserita la locuzione “.
Ed ancora, il giudice di merito, esplicitava ancora che non avevano alcun rilievo la circostanza per cui la procedura finalizzata al rilascio del certificato di abitabilità aveva avuto inizio e non era pervenuta al suo sbocco naturale, per inefficienze della pubblica amministrazione ovvero la circostanza per cui gli appellati acquirenti non avevano ottenuto alcun diniego da parte della pubblica amministrazione; che invero il rilascio dell’abitabilità non poteva essere procrastinato sine die e, d’altra parte, il certificato allo stato non era stato rilasciato, il che legittimava la richiesta risarcitoria per la vendita di aliud pro alio.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per la cassazione SEMPRONIO, sulla scorta di tre motivi.
I motivi di ricorso Per quanto è qui di interesse, con il primo motivo, il ricorrente deduce che la corte distrettuale ha del tutto omesso l’esame della richiesta di prova testimoniale all’uopo formulata e si è limitata a reputare inammissibile la produzione della perizia giurata a firma del tecnico che aveva incaricato onde perfezionare la pratica per il rilascio della licenza di abitabilità dell’immobile.
Con il secondo motivo, il ricorrente deduce che gli attori non hanno dato prova alcuna della circostanza per cui il mancato rilascio della licenza di abitabilità dipendeva dalle infiltrazioni di umidità nel piano cantinato. Deduce ancora che si è al cospetto di un’ipotesi di garanzia per vizi della cosa venduta in relazione alla quale vi è stata prescrizione della relativa azione in dipendenza del decorso del termine di un anno dalla consegna.

La decisione

La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi, mediante la citata sentenza n. 2294/2017, ha ritenuto non fondati i motivi ed ha rigettato il ricorso.
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Va debitamente premesso, afferma la Suprema Corte sulla scorta di precedenti pronunce che, “in materia di vendita di immobile destinato ad abitazione, integra ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica” (cfr. Corte di Cassazione, 27.7.2006, n. 17140).
E soggiunge, che il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile; e che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile (cfr. Corte di Cassazione, 23.1.2009, n. 1701; cfr. Corte di Cassazione, 20.4.2006, n. 9253, ove si precisa inoltre che è irrilevante la concreta utilizzazione dell’immobile ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari).
Pertanto, fa rilevare la cassazione, nel quadro dell’operata ineccepibile qualificazione della concreta fattispecie e nel solco per giunta della pattuizione di cui all’art. 6 del contratto di compravendita, atta a consacrare l’obbligo del venditore di sostenere ogni pagamento necessario allo scopo del rilascio del certificato di abitabilità, è ben evidente che le censure che il primo ed il secondo mezzo di impugnazione concorrono a veicolare, afferiscono, in fondo, al giudizio di fatto.
Precisa altresì la Cassazione che la consulenza tecnica di parte costituisce, sì, una semplice allegazione difensiva a contenuto tecnico, priva di autonomo valore probatorio, sicché la sua produzione, in quanto sottratta al divieto di cui all’art. 345 c.p.c., è ammissibile anche in appello (cfr. in tal senso Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 3.6.2013, n. 13902); ciò nondimeno, la motivazione della sua ininfluente valenza al pari, viepiù, della motivazione di rigetto di una qualsivoglia istanza istruttoria (cfr. Corte di Cassazione, 16.6.1990, n. 6078), non deve essere necessariamente data in maniera esplicita, potendo la stessa ratio decidendi, che ha risolto il merito della lite, valere da implicito disconoscimento della sua rilevanza.
Aggiornamento Sul tema di recente è intervenuta di nuovo Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con l’ordinanza del 5 dicembre 2017, n. 29090, commentata in «Compravendita: la mancata consegna del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto», ove si afferma che “in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.
La risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della
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presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda”.
Da ultimo si segnala Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con l’ordinanza del 2 agosto 2018, n. 20426, in commento su Punto di Diritto in: «Compravendita: la mancanza del certificato di abitabilità alla stipula può integrare il grave inadempimento» ove si afferma il principio secondo il quale “in tema di compravendita il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude che la vendita dell’immobile che al momento del contratto ne sia privo possa essere configurata come una ipotesi di vendita di aliud pro alio. È obbligo del venditore consegnare i documenti relativi all’uso della cosa venduta, che devono essere acquisiti al momento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita”.

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